相続税について詳しい方、お教え下さい。現在、土地建物共に主人と私の共同名…


Posted On 3月 2 2017 by

相続税について詳しい方、お教え下さい。

現在、土地建物共に主人と私の共同名義の中古住宅に住んでいます。
ローンが完済したので建て替えを検討していますが、私の母が費用を全額負担した

いと言っています。
建築費は3000万程度にする予定です。
住宅取得資金等贈与の非課税が3000万円になる予定でしたが、増税にならなかったので現状では1200万円までしか非課税にならず残額をどうするか検討しています。

主人名義でローンを組む事が第一候補ですが、母の払いたいと言う気持ちも受けてあげたいとも思っています。
残額に対する相続税が高額なので非課税対象以上の相続も相続時精算課税も考えていません。

私達名義の土地に母名義で家を建て、数年後に名義を変更するか、ローンを組み毎年非課税の110万円で繰り上げ返済をする事も候補にあがっています。

税金について無知なので、良い方法があればお教え下さい。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm
3の受贈者の要件

贈与を受けた時に贈与者の直系卑属(贈与者は受贈者の直系尊属)であること。
配偶者の父母(又は祖父母)は直系尊属には該当しませんが、養子縁組をしている場合は直系尊属に該当します。

お母さんの3000万円のうち二人が2620万円を受け取ります。
貴殿が1200万円+暦年贈与110万円分の持分、ご主人がお母さんと養子縁組をして同様に1200万円+暦年贈与110万円分の持分、残りを母名義の持分として登記。
従って家の所有権割合は貴殿131/300、ご主人131/300、母親38/300です。
※養子縁組によって二人分が対象になるのかどうかの疑問が残りますので、事前に税務署で確認して下さい。

ちなみにお母さんは相続税の対象となる財産を持っているということですよね?
であれば、ご主人が嫌がるかもしれませんが養子縁組は必須な気がします。
相続時に1人分の控除で600万円増えますからね。
一方で、貴殿には実の兄弟がいて、その手前、ご主人をお母さんの養子にはできないという場合には貴殿131/300、お母さん169/300で持分登記。

建築請負金額が3千万円の場合の固定資産税評価額は推定ベースですが60~70%
従って、この場合のお母さんの持分に対する相続税評価額は1690万円×70%としても1200万円程度、また60%で済めば約1000万円。

相続税上のメリットはこの時点で500~700万円近く生まれることになります。
さらに建物は経年劣化で価値が減少していきますから、お母さんには一日でも長生きしてもらって下さいね。20年後の固定資産税評価額は数百万円にまで減少しているでしょう。

ちなみに暦年贈与はガンガンやった方が良いですよ。
推定される相続税率次第ですが、仮に30%の相続税率であれば20%の贈与税率の範囲で納税したって、生前に贈与してもらった方が得です。

ご主人と貴殿両方に贈与をしてもらいましょう。
貴殿にお子さんがいれば教育資金信託などもあります。
お母さん本人の死亡保険金の加入は既に相続税上の控除上限まで済ませていると思いますが、貴殿やご主人を被保険者として、お母さんが払う。
お母さんのご逝去時には保険の権利になり、解約返戻金相当額になりますから、それもタイミングによっては圧縮効果があります。

消費税が10%になるのを待つことができて、建物の名義が奥さんであれば省エネ住宅で3000万、それ以外の場合は2500万が非課税になるのですが

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

母名義で建てて、母死亡後、相続にて、名義変更、そうすれば、ただの上、登記費用も減免の制度あり。

Last Updated on: 3月 2nd, 2017 at 3:32 pm, by


Written by www.abcoofficefurniture.com


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